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商业地产风险增大房企扎堆2三线城市抢客源

2019-08-11 04:08:11来源:励志吧0次阅读

  与一线城市的超大容量不同,杭州、厦门、成都等2三线城市消化能力有限,新的气力加入后,整体开始出现供大于求的征象,随着两三年后大批的商业项目上市,企业运营的风险大大增加。

  竞争加剧的市场

  继201 年年底20.15亿元拿下厦门湖滨南路地块后,1月1 日,华润置地又以总价 8. 4亿元摘得福州鼓楼区工业路沿线两地块。

  不只是在福州、厦门,目前华润旗下万象城系列已进入杭州、沈阳、南宁等多个二、三线城市,其商业地产扩张大幅规模化。监测显示,201 年,以华润、万达为代表的企业在二线城市纯商业用地的扩容较为明显,分别达到29 .46万平方米和295.21万平方米,占比分别为75.7%和87.5%。

  另一家在二三线城市拥有超大存量商业项目的开发商是绿地集团。数据显示,绿地201 年的土地储备计划为800亿元左右,在建商业地产超2000万平方米。

  其中,最多的形态是超高层地标性建筑。据统计,绿地现已建成17栋绿地中心超高层,目前全国 00米以上的地标性建筑有50%是由绿地团体投资建造的;在世界十大高楼中,绿地集团旗下就有 个,未来每一年还将有2~ 栋绿地中心竣工。

  万科、保利、龙湖、远洋等房企,去年也纷纷加大了对二三线城市商业地产的投入。万科201 年新增纯商业面积二线城市占比为29.5%,保利则为 8.6%。

  多家房企公布了商业地产开发战略。万科商业地产,以社区和区域型项目为主,目前投资已超百亿;(,)未来商业地产比例将达到20%- 0%,目前在广州、北京、上海、天津、成都、武汉等中心城市已建商业地产总建面积超过250万平方米;龙湖计划未来 年其销售型商用物业的总货值到达 亿元,年后商业地产的利润将占集团的 0%;远洋地产肯定了“四三一”战略,即商业地产占资产规模的40%,贡献 0%的利润,营业额占比10%。

  “如果说在北京有四座万达广场还可以容纳,但在厦门、杭州这类城市,根本不需要这么多,何况还有那么多的万象城、万科广场、龙湖天街可供选择?”一名资深商业地产人士对21世纪经济报导说,2三线城市对购物中心、写字楼的需求是极其有限的,之前还只有万达跑到二三线去拿地做购物中心,现在几近所有的开发商都去了,竞争必定惨烈。

  扎堆上市运营风险聚集

  多位地产界人士指出,当前房企商业地产开发的主要支持手段仍然是销售,即使是万达,也是靠销售住宅、公寓、商铺来应对后续持有、运营的现金流。这意味着,房企将首先在销售市场面临竞争。

  以绿地为例,兰德咨询总裁宋延庆说,绿地的商业地产主要是两条产品线,1是在城市核心位置开发的绿地中心,另外一部分就是在郊区开发的商务楼。大部分出售,只有小部分选择自持。

  绿地董事长张玉良表示,201 年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。但易居中国联席总裁丁祖昱指出,目前即便是北京和上海,商业地产也出现了销售平庸、产品单一化的现象,未来商业地产销售存在不小的难度。

  以201 年北京商业项目的销冠龙湖时代天街为例,其销售额仅为14. 亿元,与住宅销冠西山壹号院年销59. 亿元的成绩相比,时期天街只及其四分之一。

  在上海,201 年商业地产销冠世茂纳米魔幻城全年销售21.7亿元,而排名第二位的项目销售额只有6亿元。

  CRIC分析师范宏华认为,在二三线城市,像绿地、华润置地这样的企业,在运营上虽有一定优势,但其面临的竞争正在急剧增加。特别是绿地中心、万达商业广场、华润万象城这样的同质性产品竞争尤其剧烈。

  丁祖昱指出,从项目模式上讲,目前被开发商卖掉的商业项目,恰恰是最不应当卖的。因为居住区消费聚集,周边有大量居住人口作为稳定的消费需求群体,这类项目具有最好的盈利预期,应该自己持有,但大量的居住型商业、社区型商业都卖掉了,非常惋惜。

  商业项目的运营,除销售部分之外,剩下的持有部份如何处理?万科的回答是资本化,但多数业内人士都认同,国内商业地产项目的租金收益不足以支持的回报率。一个可替换的课题是,商业地产的金融创新。

  目前以保利、越秀、金地、(,)、滨江、华润等为代表的百强企业,正在构建“商业地产+金融”的模式。其中,金地、阳光新业、华润、金融街等企业成立了管理公司,主要分为面向持有且具有稳定租金收益物业的核心基金、持有收租物业并进行新投资的增值基金、投资开发领域或公司上市前股权的机会基金等3种类型。如金融街于2012年12月26日通过了全资控股的融信(天津)投资管理有限公司出资200万元设立范围不超过2亿元,投资期限为 +1年的私募股权基金。

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